한국 부동산(리츠) ETF 비교

한국 리츠는 해외, 특히 미국 대비 안정적인 임대수익을 기반으로 한 꾸준한 배당을 강점으로 꼽을 수 있는 자산입니다. 높은 배당수익률, 금리 하락에 따른 금융비용 감소 기대로 상반기 국내리츠는 견조한 흐름을 보였습니다. 그러나 4분기, 다수의 리츠가 자산편입을 진행하며 유상증자를 결정하였습니다. 여기에 미국 대통령으로 트럼프가 당선되며 시중금리 하락전환에 대한 기대도 이전대비 낮아지며 최근까지 큰 폭의 조정을 보이고 있습니다.
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아래는 유상증자를 진행했거나 진행중인 리츠 현황. 이지스레지던스리츠는 부채를 활용해 자산을 편입했으며 유상증자를 통해 자산편입 여력 확보(출처 : Bloomburg, 플레인바닐라투자자문, 11월 14일 기준)

리츠에 있어 유상증자, 특히 자산편입을 위한 유상증자는 리츠의 성장으로 볼 수 있어 중장기적으로 긍정적입니다. 그러나 단기적으로는 유상증자의 흥행여부에 대한 불확실성, 자본희석에 따른 배당 감소 우려 등으로 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 특히 한국의 경우 리츠시장규모가 크지 않아 이번 같은 대규모 유상증자는 패시브투자 자금내 자산편입비 변동을 가져오면서 유상증자가 없는 자산의 수급에도 영향을주며 시장전체가 하락하고 있습니다. 여기에 일부에서는 리츠가 계열사의 유동성을 확보하는 창구로 활용되는 것이 아닌가에 대한 우려까지 나오고 있습니다.
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그럼에도 불구하고 한국리츠가 편입한 자산의 가치를 급감시킬 요인은 아직 확인되지 않고 있고 오히려 하락한 주가로 배당 수익률이 상승, 리츠의 배당투자 매력은 높아졌습니다. 개별 자산에 대해 잘 안다면 유상증자가 진행되며 하락폭이 큰 리츠내에서 자산을 선별하거나, 유상증자가 없고 우량한 자산을 보유했음에도 시장의 영향으로 함께 주가가 하락한 리츠를 골라서 투자할 수 있습니다. 그러나 지금처럼 자산군 전체적인 조정이 나타난다면 ETF나 펀드로 투자하는 것도 좋은 투자안이 될 수 있습니다.

국내에 상장된 국내리츠 관련 ETF는 아래와 같습니다. 현재는 모든 상품이 월배당을 하며 주가하락으로 Tiger 리츠부동산인프라 ETF의 12개월 배당수익률은 8%를 넘었습니다. 다른 ETF의 경우도 약6~8%수준의 배당수익률로 추정합니다. KODEX는 3월 상장 후 4월부터 11월까지 274원을 배당(연환산 8.2%)했으며 8월부터 월배당한 히어로즈 ETF는 연초이후 10월까지 380원(연환산 6.6%)을 배당했습니다. PLUS ETF는 올해 1월부터 월배당했으며 10월까지 445원(연환산 8.3%)을 배당하셨습니다. WON ETF의 경우 4월말 상장 후 6월부터 10월까지 225원을 배당(6월이후 연환산 5.8%)하였습니다.
위표의 배당수익률은 과거 12개월 배당금을 기반으로 한 수익률로 Tiger를 제외한 나머지 ETF 배당주기 변경, 신규상장으로 절대적 비교는 부적합(출처 : Bloomburg, 플레인바닐라투자자문)

인프라가 편입되는 ETF
국내 상장되어 있는 ETF의 전략 차이 중 가장 큰 것은 인프라자산의 편입여부입니다. TIGER 리츠부동산인프라, KODEX 한국 부동산리츠인프라, WON 한국부동산 TOP3플러스 ETF는 인프라자산을 편입할 수 있고 그외 두개의 ETF에는 인프라가 편입되지 않습니다. 현재는 상장된 인프라 관련 상품은 맥쿼리인프라 한종목이지만 KB발해인프라가 11월 말 상장예정입니다.
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세 ETF 중 WON 한국부동산 TOP3플러스는 다른 두상품 대비 전략의 차이가 뚜렸합니다. ETF가 주종하는 벤치마크지수는 편입자산 선별 시 Value, Quailty, AI지표로 스코어링하여 평가 합니다. 그리고 상위 3개종목에 대해 20%를 우선 편입하고 그 외 종목은 동일가중으로 투자합니다. 실제 ETF의 포트폴리오를 살펴보면 상위 4개종목의 비중이 높은 것이 확인되는데 그외 종목은 동일가중방식으로 배분, 편입비 차가 작습니다.
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TIGER 리츠부동산인프라와 KODEX 한국부동산리츠인프라 ETF는 시가총액을 기반으로 자산이 편입되는 ETF로 둘다 패시브 투자의 성격이 있습니다. 투자설명서를 기반으로 전략를 보면 개별 자산에 대한 편입한도부분이 약간의 차이가 있다고 판단됩니다. KODEX의 경우 벤치마크 지수 산출기준내 인프라 자산에 대해 25%, 일반리츠에 대해 10%의 편입비 제한을 두고 있습니다. Tiger의 경우 벤치마크 지수 산출 시 보다 완화된 기준을 적용하고 있어 일부종목들에 대한 집중도는 Tiger가 더 높게 가져갈 수 있습니다. 그외 Tiger ETF의 벤치마크는 배당수익률을 기준으로 30종목을 선별하게 되어있습니다. 향후 리츠 시장이 확대되며 종목수가 늘어나면 이러한 조건이 차이점을 만들 수 있을 것입니다.
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인프라가 편입되지 않는 ETF
히어로즈 리츠이지스액티브 ETF와 PLUS K리츠 ETF에는 인프라 자산이 편입되지 않습니다. 두 ETF간 가장 큰 전략 차별점은 히어로즈 ETF는 이지스자산운용의 전략 자문을 하는 액티브 상품이라는 점입니다. 그래서 PLUS ETF는 인프라를 제외한 패시브 투자의 상품으로 평가할 수 있고 히어로즈 ETF는 이지스자산운용의 전략에 따라 특정 종목의 비중을 액트브하게 조정하는 상품으로 볼 수 있습니다. 벤치마크를 비교해보면 히어로즈 ETF의 벤치마크는 다른 4개의 ETF가 연 2회의 정기리밸런싱을 하는 것과 달리 연 4회 리밸런싱을 하고 개별 종목에 대한 투자 비중한도가 20%로 PLUS ETF의 15%대비 높아 더 액티브한 운용을 할 수 있도록 짜여 있습니다.
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리츠도 주식만큼 변동성이 커지기도 합니다. 시장 상황에 따라, 개별리츠의 이벤트에 따라 투자의견이 달라지기도 합니다. 적어도 개별리츠에서 발생하는 위험을 제외하고 분산투자 하려 한다면 ETF가 좋은 대안이 될 수 있습니다. Tiger와 KODEX외 다른 ETF의 설정액이 크지 않아 거래에 어려움은 있으나 리츠시장이 성장하며 ETF 역시 함께 성장할 것으로 기대합니다.
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당사가 운용하는 자문 포트폴리오중 ISA에는 국내리츠가 편입되어 있습니다. 당사가 긍정적으로 보고 있는 리츠 및 그와 관련된 전략 변화는 자문고객한으로 블로그에 게시하는 ISA포트폴리오 게시물을 참고해주십시오. (분기게시, 블로그 서로이웃 공개글)
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